A / MARCHE DU NEUF Collectif & Résidences Hôtelières : (chiffres communiqués par l’observatoire de la FPI (fédération des promoteurs immobiliers).
On peut parler de « Bérésina ». En particulier dans les zones tendues (quel que soient les produits et la fiscalité concernés – Loi Pinel ou autre ). Il s’agit d’un marché de pénurie !. Les Politiques suivies depuis une dizaines d’années par les gouvernements successifs, qui ont pris des décisions décourageantes pour les Collectivités : en 2020 les Permis de Construire des immeubles neufs ont chuté de 14,7 %...ce qui veut dire que les années à venir vont être en chute libre…(article « des Maires de plus en plus réticents à bâtir ! »).
De plus, l’impact de la crise sanitaire qui a bloqué puis freiné des chantiers, les prix élevés du foncier, le report ou la remise en cause de certains projets immobiliers par de nouvelles équipes municipales, étranglent le secteur. Alors qu’en 2019 les ventes dépassaient à peine les 120 mille logements (il en faudrait le double pour répondre aux besoins), on peut considérer que 2020 verra une chute des ventes supérieure à 35 %.
Ce qui est rare est cher. Prix moyen d’un appartement neuf en vente en état futur d’achèvement (VEFA) en régions : 4 200 €/m2 (+ 3,5 % sur un an). En Ile-de-
France, on atteint les 5 200 €/m2 (sans parler du luxe !). C’est tout le paradoxe : on produit et l’on vend de moins en moins de logements neufs, pourtant, le neuf est de plus en plus cher. Si la politique suivie dans les années passées et le coût élevé du foncier l‘expliquent en partie, la question du logement abordable pour les classes moyennes n’est pas résolue. Par ailleurs les normes prévues dès 2021, vont encore alourdir les coûts.
Il est urgent de revoir le fonctionnement général de ce secteur, trop dépendant de normes, parmi les plus exigeantes au monde et des changements de politique fréquents pour un produit « très long à réaliser ». Il faudra digitaliser davantage les processus de la chaîne du logement, mieux prendre en compte les besoins des habitants, anticiper les espaces urbains et instaurer un dialogue plus constructif entre les acteurs de terrain et les élus locaux. Enfin, il faudra bien trouver les moyens (il y en a !) afin de produire des logements moins chers (voir chapitre 4ème révolution industrielle & la construction imprimante 3D !)
B / MAISONS INDIVIDUELLES : (Étude du syndicat CMI) Avec 114 900 ventes l’an dernier, un niveau bien en-deçà de la moyenne annuelle de long terme (125 050 unités), l’individuel diffus a néanmoins mieux résisté que les autres segments du logement neuf. En effet, les ventes en individuel groupé (ou lotissement) ont chuté de 22% (soit 6 852 unités contre une moyenne de long terme d’environ 11 500 ventes sur 25 ans), soit un troisième recul annuel consécutif.
Le prix des maisons neuves augmente plus raisonnablement, malgré un engouement incontestable dû à la pandémie :
- Le prix moyen d’une maison en secteur diffus, hors foncier, ressort à 181 000 € pour une surface moyenne de 123 m² en 2020 (contre 141 000 € et 124 m² en 2010).
- Si l’on fait appel à un constructeur de maisons individuelles (CMI), le prix moyen ressort à 172 000 € pour une surface moyenne de 114 m².
- En secteur groupé, les prix poursuivent leur progression avec + 4,6% en 2020, après + 4,8% en 2019.
- En 2020, une maison neuve en secteur groupé se vendait en moyenne 290 896 €, foncier compris.
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Barbara Marie-Victoire
