4 - FINANCEMENTS DU PROMOTEUR

FINANCEMENT DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE : UN ENJEU CAPITAL ?

On dit bien chez nous « quand l’immobilier va, tout va ». Plusieurs décideurs Politiques l’ayant compris, ont relancé leur action en prenant des mesures très favorables à ce secteur essentiel. Qu’est-ce qui est le plus important pour une population qui dispose d’un travail sûr, d’économies et largement de quoi nourrir sa famille ? Son logement !

Je l’ai vécu à diverses reprises, parfois avec pertes et fracas ! 

Réaliser une opération immobilière d'envergure et innovante est long, coûteux, risqué. Le professionnel aurait besoin de savoir sur une décennie où il va et en connaître avec certitude, les conditions "définitives".

Le secteur de l’immobilier en France est cyclique (5 à 8 ans). Il évolue en permanence. Une région, une ville ou un secteur peut s’effondrer ou flamber subitement, et cela dépend d’une multitude de facteurs difficilement prévisibles (sauf les élections de toutes sortes que subit notre Pays : arrêt des ventes 6 mois avant et redémarrage dans la meilleure des hypothèses, 6 mois après !!!).

Les origines du financement :

1 – Les fonds propres du Promoteur (répartis sur plusieurs opérations en cours, car le cycle de ces opérations est long, parfois dépassant 5/6 ans et parfois plus pour les sensibles ou les plus importantes). Sont considérés comme fonds propres, les apports de partenaires, en comptes-courants ou en capital - dont le crowdfunding qui est en fait un appel à l’épargne public risqué (pour les particuliers qui ne peuvent absolument pas évaluer les risques, que je vous ai énumérés). Les fonds propres dépendent de l’expérience du promoteur et de son opération. En règle générale ils doivent représenter 20 % du coût de départ de l’opération, mais rarement descendre en dessous de 15 %. Ils ne seront débloqués qu’à la fin de la livraison de l’opération, selon les termes des contrats) et après le remboursement de la Banque.

2 – Les ventes aux acquéreurs du programme : la réussite passe obligatoirement par ce poste. Après une étude de marché des projets avoisinants de même standing, rares sont les professionnels à lancer une opération avec moins de 35/40 % de réservations (sur le prix de revient hors taxes !) ce qui fait un peu plus en réalité, par rapport au prix de vente final,

3 – Les concours bancaires du financier du promoteur (qui pour les montants importants crée un « pool bancaire de plusieurs partenaires). Ces Crédits Promoteurs peuvent prendre différentes formes :

  • - crédits d’études, sondages, contrôles sous-sols, etc..
  • - crédit terrains, sous forme de garanties, afin de bloquer le terrain sous conditions et obtenir les autorisations,
  • - crédits de démarrage et de mise en place de commercialisation, qui s’étudie dès dépôt administratif justifié du permis de construire et se débloque à son obtention (2/3 mois, minimum),
  • - toutes sortes de garanties permettant de faciliter le déroulement de l’opération, en fonction des besoins exprimés par « les accompagnants juridiques », en premier lieu : les Notaires.
  • - Prise de participation au tour de table par une filiale de la même banque qui finance, pour des opérations qui paraissent particulièrement « alléchantes » sur le plan de l’emplacement, du succès commercial et des conditions générales de réalisation, dont la qualité des intervenants.

- Le financement du promoteur immobilier est la condition première au succès de son projet.

- Le renchérissement du coût du foncier depuis des décennies dans les grandes agglomérations, associé à celui des coûts des normes administratives et prix de l’immobilier, implique qu’aucun promoteur ne peut prendre le risque de financer l’intégralité d’une opération sur ses fonds propres. Il les répartit sur plusieurs projets. Il s’agit là d’un aspect essentiel du risque évalué par la banque, avec la « pré-commercialisation » et l’étude de marché (la profession très organisée possède des études très affinées, confirmées par les ventes chez les Notaires).

4 - Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA)

La signature du contrat de réservation par les premiers acquéreurs prévoit :

  • - dépôt de garantie (chez le banquier ou le Notaire) peut atteindre 5 % du montant de l’acquisition si la livraison est prévue dans un délai inférieur à 12 mois, et 2 % pour un délai compris entre 12 et 24 mois.
  • - Les appels de fonds se feront au fur et à mesure de l’avancement du chantier, contrôlé par le Maître d’œuvre, l’Architecte, l’Office de contrôle technique et la Banque. Après le versement de leur apport personnel, les acquéreurs demanderont à la banque qui assure leur prêt, de répondre aux appels de fonds :
    • Le promoteur va percevoir 35 % du montant des biens réservés à l’achèvement des fondations,
    •  Puis 70 % à la mise hors d’eau,
    • 80 % à la mise hors d’air,
    • 95 % à la livraison du chantier.
    • Les derniers 5 % sont débloqués à l’obtention du certificat de conformité et après la visite-contrôle avec l’acquéreur, de remise des clés.

Le marchand de biens :

rénovation et réhabilitation (voir page spécifique, car personnage important dans l'immobilier, par exemple pour préparer l'intervention ultérieure du promoteur - qu'il est parfois lui-même - qui n'obtiendra pas ou rarement de financement sans l'assurance de la propriété globale et l'obtention du permis de construire).