3 - LES ETAPES D'UN PROJET

LES ÉTAPES D’UN PROJET

Sébastien Alphand Dr associé de Theop, Assistance à Maîtrise d'Ouvrage et promoteur

(identification de la phase cruciale pour l'identification des risques en amont., en 3').

La succession des différents intervenants d’une opération immobilière classique :

- Le professionnel de la recherche de foncier, qui connaît bien le promoteur et ses exigences, (souvent en interne à partir d'une certaine dimension). Ces deux là doivent se faire une grande confiance, gage d’une relation long terme qui renforcera leur complémentarité et efficacité, car la concurrence est rude !

- Propriétaire foncier : celui qui détient le terrain ou le bien « brut » d’origine et qui souhaite le vendre : il peut lui aussi avoir des exigences fiscales.

• - Parfois un aménageur intervient. C'est celui qui « prépare » le foncier  pour les futures constructions. Ceci peut demander plusieurs années ! il peut le faire très en amont, sur des terrains non constructibles par exemple, agricoles, ou souches industrielles à restructurer, etc... Il détient un rôle déterminant, de rassembleur et d’animateur lorsque le foncier a une assise sur plusieurs communes. Souvent pour d’importantes opérations dont nous parlerons plus loin, les secteurs publics et privé se sont répartis charges, finances et risques, afin de répondre aux attentes des collectivités (Zones d’aménagements concertés, par exemple et d'autres opérations plus ambitieuses et complexes). Il peut pour cela utiliser des procédures juridiques telles que l’expropriation ou la préemption. « Découper » des parcelles et définir leur future affectation (tertiaire, résidentiel, commercial, …) Créer des voiries et amener des réseaux (eau, électricité, …)
• Programmer les espaces et équipements publics et les réaliser. Céder les parcelles à des opérateurs immobiliers en fixant éventuellement un cahier des charges (performances environnementales, part de logements sociaux ou de logements en accession/primo-accession)
• - Le promoteur : ne prendra pas de risques tant que le foncier nécessaire ne présentera pas toutes les garanties de constructibilité nécessaire au projet souhaité ! (c'est là un rôle risqué de "marchand de biens").
• - C'est seulement alors, qu'il va réunir les compétences et les financements nécessaires afin de définir le projet qui lui paraîtra entrer dans les normes, attentes du marché et des collectivités, le produit étant destiné à résoudre un problème essentiel : loger la population d’une région. Il y a à ce moment une étape critique de présentation à la population, selon l'importance du projet (communication pointue).

- il va réaliser l’acte de construire et transformer le foncier « brut » en un bien immobilier utilisable

• - L’acheteur : investisseur ou utilisateur (et les intervenants et conseils qui l'entourent)

- Ces différents rôles peuvent être assumés  par une seule et même personne. Par exemple un aménageur/promoteur ou un promoteur/investisseur.

Les banques et assurances jouent également un rôle important dans ces opérations, notamment en trouvant des formules adaptées aux besoins des promoteurs, et en apportant les garanties nécessaires (voir rubrique "financements").

Barbara et Alain Marie-Victoire